De la estimación a la ejecución: casos de éxito de Kalima AM
Meta description: Analizamos Tainos III, un proyecto residencial de 12 activos gestionado por Kalima AM que finalizó en 21 meses con una rentabilidad total bruta del 25%, y explicamos la metodología detrás de su ejecución.
Summary: Los proyectos inmobiliarios parten de hipótesis sobre costes, plazos y estrategia de salida. La ejecución determina después cómo evoluciona cada operación. Tainos III permite analizar un caso real de Kalima AM: 12 activos residenciales, 750.000 € de inversión y un proyecto completado en 21 meses.
Un plan de negocio es el punto de partida, no el resultado
Antes de adquirir un activo inmobiliario, es necesario construir una hipótesis.
¿Cuánto capital requerirá? ¿Qué incidencias deben resolverse? ¿Qué actuaciones serán necesarias? ¿Cuánto tiempo puede llevar el proceso? ¿Cuál podría ser la estrategia de salida?
En las estrategias inmobiliarias gestionadas por Kalima AM, este análisis se realiza antes de la adquisición y permite construir un plan de negocio para cada proyecto.
Como referencia, los proyectos se estructuran generalmente sobre un horizonte estimado de 24 meses.
Pero una estimación no es una fecha garantizada.
La evolución de cada proyecto depende de múltiples variables: situación jurídica y posesoria, actuaciones técnicas, costes, evolución de los activos y condiciones de comercialización, entre otras.
Algunos procesos pueden requerir más tiempo. Otros pueden completarse antes de lo inicialmente estimado.
Tainos III es un ejemplo de cómo una cartera de múltiples activos puede completar su ciclo dentro de ese horizonte de referencia.
Tainos III: 12 activos en seis comunidades autónomas
Tainos III fue un proyecto residencial compuesto por 12 activos distribuidos entre Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Galicia, Murcia y Aragón.
La cartera combinó activos situados en distintas zonas del mercado español y se desarrolló mediante una estrategia centrada en la recuperación, adecuación y posterior venta.
La ejecución requirió una gestión activa sobre activos residenciales con complejidad operativa, incluyendo actuaciones de recuperación de posesión, aseguramiento, reformas y comercialización.
Esta dimensión es especialmente relevante para entender el modelo de Kalima AM.
No se trataba de adquirir un único inmueble, resolver una incidencia y venderlo. La gestión debía coordinar la evolución de 12 activos con distintas características, ubicaciones y necesidades operativas, integrándolos dentro de una misma estrategia de cartera.
Existía, por tanto, un plan de negocio para el proyecto y una ejecución específica detrás de cada activo.
¿Cómo terminó el proyecto?
Tainos III se encuentra actualmente cerrado y completado.
Sus resultados históricos fueron:
750.000 € de inversión total
12 inmuebles
21 meses de duración
221.051 € de resultado del proyecto*
25% de rentabilidad total bruta
El plazo permite observar uno de los elementos fundamentales de este tipo de estrategias.
Frente al horizonte estimado de 24 meses utilizado como referencia para los proyectos, Tainos III completó la gestión y desinversión de una cartera de 12 activos en 21 meses.
Esto no significa que todos los proyectos puedan finalizar dentro de ese periodo.
Significa que el horizonte inicial funciona como una referencia para construir el plan de negocio, mientras que la duración efectiva depende de cómo evolucione la ejecución de cada uno de los activos que integran la cartera.
La metodología se repite. Los resultados, no necesariamente.
Este es probablemente uno de los principales aprendizajes que permite extraer Tainos III.
Los proyectos gestionados por Kalima AM pueden compartir una misma dinámica:
Identificar → Analizar → Adquirir → Gestionar → Desinvertir
Lo que cambia es lo que sucede dentro de cada una de esas etapas.
Un activo puede requerir mayor intervención jurídica. Otro puede necesitar rehabilitación. Algunos pueden avanzar rápidamente hacia su comercialización, mientras que otros requieren procesos posesorios, técnicos o administrativos más prolongados.
Cuando hablamos de una cartera de 12 inmuebles, estos procesos pueden producirse simultáneamente y avanzar a ritmos diferentes.
Ahí es donde la capacidad de ejecución adquiere especial relevancia.
La gestión no consiste únicamente en resolver cada activo individualmente, sino también en coordinar la evolución del conjunto de la cartera hasta completar su desinversión.
Por ello, una metodología común no implica resultados idénticos.
El track record permite observar cómo se ha ejecutado esa metodología históricamente: qué activos se han gestionado, cuánto capital se ha desplegado, cuánto han durado los proyectos y qué resultados se han obtenido.
Pero no permite convertir esos resultados históricos en una previsión sobre el siguiente proyecto.
¿Por qué importa el tiempo en una estrategia inmobiliaria?
Cuando se analiza una inversión, suele prestarse mucha atención a la rentabilidad.
El tiempo es igualmente relevante.
Una determinada rentabilidad obtenida en 21 meses no representa lo mismo que esa misma rentabilidad obtenida en tres, cinco o diez años.
Además, en activos inmobiliarios en situaciones especiales, el tiempo está directamente relacionado con la ejecución.
Procesos jurídicos, recuperación de posesión, reformas, documentación y comercialización pueden modificar el calendario inicialmente previsto.
Y cuando una cartera está formada por múltiples activos, no todos tienen necesariamente que evolucionar al mismo ritmo.
Por eso, Kalima AM no trabaja únicamente sobre un objetivo económico. Cada proyecto incorpora también una planificación temporal y un seguimiento continuo de la evolución de los diferentes inmuebles.
En Tainos III, el ciclo completo de una cartera de 12 activos se desarrolló en 21 meses.
Del track record a RESI ETI
Casos como Tainos III permiten entender algo más amplio: qué experiencia de ejecución existe detrás de la estrategia inmobiliaria de Kalima AM.
Hoy, esa estrategia también puede ser accesible mediante RESI ETI.
Kalima AM gestiona la estrategia inmobiliaria: identifica oportunidades, analiza los activos y coordina su adquisición, gestión y posterior desinversión.
La estrategia se indexa a través de un instrumento financiero cotizado, dando lugar a RESI ETI, que es el instrumento que adquiere el inversor para obtener exposición a dicha estrategia.
ISIN: FR001400SZ45
Por eso, analizar el track record de Kalima AM no consiste únicamente en observar una cifra de rentabilidad.
Consiste en entender qué se hizo, sobre cuántos activos, durante cuánto tiempo y cuál fue el resultado de esa ejecución.
Tainos III constituye un ejemplo histórico especialmente ilustrativo: 12 activos residenciales gestionados dentro de una misma estrategia, 750.000 € de inversión y un ciclo completado en 21 meses.
El track record aporta contexto, no garantías
Tainos III cerró con una rentabilidad total bruta del 25% y una duración de 21 meses.
Son datos históricos correspondientes a un proyecto concreto.
No constituyen una previsión sobre otros proyectos de Kalima AM ni sobre la evolución futura de RESI ETI.
Precisamente por eso, un track record debe analizarse como lo que es: evidencia histórica de ejecución, no una promesa de resultados futuros.
Tainos III permite observar cómo una metodología de inversión se trasladó a la gestión real de una cartera diversificada de activos y, posteriormente, a su desinversión.
Porque en este tipo de estrategias, el plan de negocio establece el punto de partida.
La ejecución determina el resultado.
Conoce el track record de Kalima AM
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*Según la información mostrada por Kalima AM, el resultado del proyecto se presenta una vez descontados los gastos de gestión de los activos, incluidos los honorarios de gestión de Kalima AM.
Al invertir, el capital está en riesgo. Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.