La conversación sobre vivienda en España suele empezar por el mismo punto: precios altos, alquileres tensionados y una generación que cada vez encuentra más difícil acceder a una vivienda.
El problema no es nuevo. Muchos jóvenes adultos crecieron o iniciaron su vida laboral después de la crisis inmobiliaria de 2008, en un entorno marcado por el ajuste del crédito, la precariedad laboral, la dificultad de ahorro y una relación cada vez más compleja con la vivienda en propiedad.
Años después, el reto no ha desaparecido. Ha cambiado de forma.
Hoy, para muchos perfiles, comprar una vivienda resulta difícil. Alquilar también. Y el mercado residencial español se enfrenta a una tensión estructural donde la demanda sigue siendo elevada, la oferta disponible es limitada y parte del parque inmobiliario no se encuentra plenamente integrado en el mercado.
La pregunta no debería ser únicamente cuánto cuesta la vivienda…
También deberíamos preguntarnos cuánta vivienda existe realmente disponible, en qué condiciones se encuentra y qué parte del parque residencial permanece bloqueada por incidencias jurídicas, posesorias, técnicas u operativas.
Ahí aparece una lectura diferente del mercado.
Y ahí es donde entra la estrategia de Kalima AM, materializada a través de RESI ETI.
RESI ETI es un instrumento cotizado adquirible a través de Portfolio Stock Exchange. ISIN: FR001400SZ45.
La crisis de vivienda no solo es una crisis de precios
Durante años, el debate inmobiliario se ha centrado en el precio de compra y en la subida del alquiler.
Y tiene sentido.
La vivienda se ha convertido en uno de los principales factores de presión financiera para los hogares españoles. Según elEconomista, el 68% de los hogares destina al menos una cuarta parte de sus ingresos mensuales al pago del alquiler o la hipoteca, mientras que el esfuerzo medio alcanza ya el 35% de la renta familiar.
El problema es especialmente intenso entre los millennials. El 71% de las personas entre 35 y 44 años identifica el precio como su principal barrera para acceder a una vivienda, y el 46% afirma no disponer de ahorro suficiente para afrontar la compra.
Esta generación entró al mercado laboral tras la crisis de 2008 y hoy se enfrenta a un mercado residencial marcado por precios récord, alquileres tensionados y mayores dificultades de financiación. La vivienda ha dejado de ser solo una decisión patrimonial: para muchas familias, ya es un riesgo financiero que limita ahorro, movilidad y estabilidad económica.
Pero el precio no explica toda la historia.
España también afronta un déficit estructural de oferta. Según el Banco de España, el déficit acumulado entre 2021 y 2025 alcanza las 750.000 viviendas.
Y aquí aparece una segunda lectura: no toda vivienda existente está realmente disponible para comprarse, alquilarse o incorporarse de forma inmediata al mercado.
Hay activos residenciales que permanecen fuera del circuito tradicional por falta de posesión, incidencias jurídicas, ocupación ilegal, necesidad de regularización, deterioro técnico o problemas documentales.
Estos activos existen, pero no siempre funcionan como oferta efectiva.
En un mercado tensionado, cada activo residencial bloqueado también forma parte del problema. No porque pueda resolver por sí solo la crisis de vivienda, sino porque evidencia que el mercado no solo necesita construir más: también necesita gestionar mejor parte del parque residencial que ya existe.
El mercado visible y el mercado invisible de la vivienda
Cuando se habla de déficit de vivienda, la conversación suele centrarse en obra nueva, suelo disponible, permisos, financiación y políticas públicas.
Todos esos factores son fundamentales.
Pero también existe otro ángulo menos visible: el de los activos residenciales que ya existen, pero que no forman parte de la oferta efectiva porque están bloqueados por situaciones jurídicas, posesorias, técnicas u operativas.
En un contexto en el que la vivienda absorbe una parte creciente de la renta familiar, especialmente entre jóvenes y millennials, la eficiencia del parque residencial existente gana relevancia.
El mercado visible está formado por viviendas anunciadas, promociones de obra nueva, alquileres disponibles y compraventas tradicionales.
El mercado invisible, en cambio, está compuesto por activos que requieren gestión profesional antes de poder volver al circuito inmobiliario: viviendas sin posesión efectiva, activos ocupados, carteras procedentes de entidades financieras, inmuebles con incidencias documentales o propiedades que necesitan adecuación técnica.
Estos activos no son oportunidades automáticas.
Son activos complejos.
Y la diferencia entre un activo problemático y una oportunidad inmobiliaria está en la capacidad de análisis, gestión y ejecución.
Qué son los activos residenciales en situaciones especiales
Los activos residenciales en situaciones especiales son inmuebles que presentan alguna circunstancia que dificulta su venta, uso, alquiler o comercialización en condiciones normales de mercado.
Entre estas situaciones pueden encontrarse:
activos ocupados;
inmuebles sin posesión efectiva;
activos procedentes de entidades financieras;
inmuebles con cargas o necesidad de regularización documental;
propiedades que requieren adecuación técnica;
activos con baja liquidez inicial por su situación operativa;
carteras residenciales que necesitan una estrategia profesional de gestión.
Este tipo de activos requiere un enfoque distinto.
No basta con mirar el precio de compra. Hay que entender qué riesgo existe, qué coste puede implicar, qué plazo puede requerir, qué estrategia de salida tiene sentido y qué probabilidad existe de que el activo pueda recuperar valor.
Por eso, en este segmento del mercado inmobiliario, la gestión profesional no es un complemento.
Es el centro de la estrategia.
Kalima AM: recuperar valor donde otros ven fricción
Kalima AM es una gestora independiente especializada en activos inmobiliarios residenciales en situaciones especiales dentro del mercado español.
Su trabajo se centra en identificar, analizar y gestionar carteras de viviendas con algún tipo de complejidad jurídica, posesoria, técnica u operativa.
La tesis de Kalima AM parte de una idea clara: el valor inmobiliario no siempre está visible desde el inicio. En muchos casos, está bloqueado por fricciones que requieren experiencia, método y ejecución profesional.
Por eso, su modelo no se basa únicamente en comprar activos con descuento.
Se basa en entender por qué existe ese descuento y qué debe ocurrir para que el activo pueda volver al mercado en mejores condiciones.
Kalima AM trabaja sobre distintas fases del ciclo inmobiliario:
identificación de oportunidades;
due diligence jurídica, técnica y comercial;
análisis de la situación posesoria;
valoración del potencial del activo;
recuperación jurídico-posesoria;
regularización documental;
adecuación física cuando corresponde;
seguimiento operativo;
comercialización ordenada;
desinversión progresiva.
Esta metodología permite transformar activos inicialmente complejos en una estrategia inmobiliaria gestionada.
No se trata solo de comprar barato
En el mercado inmobiliario, un descuento puede parecer atractivo.
Pero un precio bajo no garantiza una buena oportunidad.
Un activo puede estar barato porque tiene riesgos jurídicos relevantes, porque no existe posesión efectiva, porque necesita una intervención técnica costosa, porque su mercado local tiene poca liquidez o porque el plazo de salida puede ser más largo de lo esperado.
Por eso, el análisis previo es fundamental.
En activos en situaciones especiales, la oportunidad no nace del descuento. Nace de saber si ese descuento compensa el riesgo, el plazo, los costes y la complejidad de gestión.
La diferencia está en la ejecución.
Y precisamente por eso, el track record importa.
El track record como prueba de ejecución
En estrategias inmobiliarias alternativas, el historial operativo permite analizar algo más importante que una promesa de rentabilidad: la capacidad de ejecutar.
Según la información presentada por Kalima AM, la gestora cuenta con 18 proyectos gestionados, 166 activos residenciales y un valor de mercado gestionado de 21.850.000 €. Además, la estrategia ha mostrado rentabilidades históricas superiores al 20% en proyectos gestionados.
Estos datos no garantizan resultados futuros.
Pero permiten observar una experiencia real en la identificación, gestión y monetización de carteras residenciales complejas.
El track record ayuda a responder preguntas clave:
¿Ha gestionado la compañía activos similares antes?
¿Ha trabajado con distintas geografías?
¿Tiene experiencia en carteras, no solo en activos aislados?
¿Ha ejecutado procesos jurídico-posesorios?
¿Ha logrado monetizar activos tras su gestión?
¿Existe una metodología repetible detrás de la estrategia?
En un mercado donde la complejidad puede ser alta, estas preguntas importan.
RESI ETI: una estrategia inmobiliaria materializada en un instrumento cotizado
La estrategia desarrollada por Kalima AM se materializa a través de RESI ETI, un instrumento cotizado que permite acceder a una estrategia de inversión inmobiliaria residencial vinculada al mercado español.
RESI ETI es adquirible a través de Portfolio Stock Exchange.
ISIN: FR001400SZ45.
El inversor no compra directamente una vivienda.
Tampoco asume de forma individual la búsqueda, adquisición, regularización, reforma, comercialización o venta de cada inmueble.
A través de RESI ETI, obtiene exposición a una estrategia inmobiliaria gestionada profesionalmente, basada en carteras residenciales en situaciones especiales y en la capacidad operativa de Kalima AM.
Esto permite conectar una estrategia inmobiliaria especializada con una estructura cotizada, facilitando el acceso a distintos perfiles de inversor.
Rentabilidad histórica de Kalima AM y rendimiento de RESI ETI
Es importante diferenciar dos conceptos.
Por un lado, Kalima AM ha mostrado rentabilidades históricas superiores al 20% en proyectos inmobiliarios gestionados.
Por otro lado, RESI ETI registró un rendimiento del +19% en 2025.
Ambos datos están relacionados, porque RESI ETI refleja la estrategia inmobiliaria desarrollada por Kalima AM. Sin embargo, no son exactamente lo mismo.
La rentabilidad histórica corresponde al historial de proyectos gestionados por Kalima AM.
El rendimiento de RESI ETI corresponde a la evolución del instrumento cotizado durante un periodo concreto.
Esta distinción es importante para analizar correctamente la estrategia y evitar confundir track record con garantía.
Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.
Una vía para inversores retail cualificados
Para muchos inversores particulares, el mercado inmobiliario sigue siendo atractivo, pero también cada vez más difícil de abordar de forma directa.
Comprar una vivienda implica capital elevado, financiación, análisis legal, reformas, gestión de alquiler, incidencias, fiscalidad y posterior venta. Además, suele concentrar el riesgo en un único activo.
RESI ETI puede representar una vía alternativa para inversores retail cualificados interesados en exposición al mercado inmobiliario residencial español, sin comprar ni gestionar directamente un inmueble.
Puede resultar relevante para perfiles que buscan:
exposición a una estrategia inmobiliaria gestionada;
acceso a carteras residenciales en lugar de un único activo;
participación en una estrategia con histórico operativo;
delegar la gestión jurídica, técnica y comercial;
diversificación frente a la compra directa de vivienda;
exposición a activos residenciales en situaciones especiales.
Este enfoque no elimina el riesgo. La evolución del instrumento dependerá de la estrategia subyacente, la gestión de los activos, la valoración, los plazos, la liquidez y las condiciones del mercado inmobiliario.
Una solución para profesionales y canales de distribución
RESI ETI también puede ser relevante para inversores profesionales, family offices, multifamily offices, banqueros privados, agentes financieros, gestoras y otros canales de distribución.
Para estos perfiles, la oportunidad no está solo en el producto. También está en la capacidad de ofrecer una solución inmobiliaria con una narrativa clara, una gestora especializada detrás y un histórico operativo concreto.
Para multifamily offices, banqueros privados, agentes financieros y otros canales de distribución, RESI ETI puede representar una oferta atractiva para posibles inversores interesados en exposición al mercado inmobiliario español.
Al mismo tiempo, permite ampliar y diversificar la gama de soluciones disponibles para sus clientes, incorporando una estrategia inmobiliaria especializada, gestionada por una gestora independiente y vinculada a un instrumento cotizado.
Esto puede facilitar conversaciones con clientes que buscan exposición inmobiliaria, estrategias alternativas o diversificación, sin asumir la gestión directa de activos residenciales.
Una estrategia privada no resuelve por sí sola la crisis de vivienda
Es importante ser claros.
Ninguna estrategia privada, por sí sola, resuelve la crisis de acceso a la vivienda.
El problema es estructural y requiere soluciones amplias: más oferta, políticas públicas, colaboración público-privada, eficiencia urbanística, seguridad jurídica, financiación adecuada y una mayor movilización del parque residencial.
Pero dentro de ese contexto, la gestión profesional de activos bloqueados sí puede cumplir una función relevante.
Puede ayudar a recuperar activos residenciales que hoy no están plenamente disponibles. Puede dar una hoja de ruta a carteras complejas. Puede convertir inmuebles con fricciones en activos gestionables. Y puede contribuir a que parte del parque existente vuelva a ser transaccionable.
Ese es el espacio donde trabaja Kalima AM.
Otra forma de leer el mercado inmobiliario español
La crisis de vivienda no habla solo de precios.
Habla de acceso.
Habla de oferta.
Habla de activos bloqueados.
Habla de gestión.
Habla de eficiencia del parque residencial.
Habla de cómo convertir complejidad en estrategia.
Kalima AM trabaja precisamente en ese punto del mercado: donde el activo no está listo, donde el valor no es evidente y donde la ejecución profesional puede marcar la diferencia.
A través de RESI ETI, esa estrategia se materializa en un instrumento cotizado, adquirible a través de Portfolio Stock Exchange.
En resumen
Del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 al alquiler tensionado actual, la vivienda sigue siendo uno de los grandes retos económicos y sociales en España.
Pero mirar solo el precio deja fuera una parte importante de la realidad.
También existen activos residenciales bloqueados, carteras complejas y oportunidades que requieren gestión profesional para volver al mercado en mejores condiciones.
Kalima AM se especializa en ese segmento, transformando activos inmobiliarios en situaciones especiales en una estrategia gestionada basada en análisis, recuperación, regularización, adecuación y salida ordenada.
RESI ETI permite acceder a esa estrategia a través de un instrumento cotizado.
RESI ETI es adquirible a través de Portfolio Stock Exchange.
ISIN: FR001400SZ45.
Al invertir, el capital está en riesgo. Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.
Fuentes: