La crisis de vivienda no se explica únicamente por el precio
Hablar hoy de vivienda en España implica hablar de alquileres difíciles de asumir, precios de compraventa al alza, escasez de oferta y hogares que retrasan decisiones personales porque no encuentran una opción residencial compatible con sus ingresos.
Sin embargo, el problema no se limita a que la vivienda sea cara.
También existe una parte menos visible del mercado formada por activos residenciales que, pese a existir físicamente, no están preparados para volver al circuito ordinario de compraventa o alquiler.
Son viviendas que pueden presentar incidencias jurídicas, falta de posesión efectiva, documentación incompleta, conflictos de titularidad, necesidades de adecuación o dificultades operativas que impiden su comercialización inmediata.
Este mercado invisible no sustituye la necesidad de construir más vivienda ni resuelve por sí solo el déficit estructural de oferta. Pero sí pone de manifiesto una cuestión relevante: además de crear nuevos inmuebles, el mercado necesita capacidad profesional para analizar, regularizar y recuperar activos que permanecen bloqueados.
Precios, alquiler y esfuerzo financiero
La tensión residencial española es el resultado de una demanda sólida frente a una oferta que reacciona lentamente.
Según el Banco de España, el precio nominal de la vivienda aumentó de media un 12,5 % interanual durante el primer semestre de 2025. El avance fue del 12,6 % en vivienda usada y del 12,2 % en vivienda nueva. La institución relaciona esta evolución con la fortaleza de la demanda y con una oferta residencial relativamente rígida.
El alquiler también ha ganado peso desde la crisis financiera iniciada en 2008, especialmente entre los hogares con menor renta y los jóvenes. Aunque la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado durante este periodo, la presión de la demanda ha sido superior, particularmente en grandes áreas urbanas y zonas turísticas. Como resultado, los precios del alquiler han registrado incrementos sostenidos desde 2015, aunque con diferencias significativas entre territorios.
La consecuencia es un esfuerzo financiero creciente para determinados colectivos. Cuando una parte elevada de los ingresos mensuales se destina a vivienda, se reduce la capacidad del hogar para ahorrar, consumir, afrontar imprevistos o plantearse una futura compra.
Por tanto, la crisis de vivienda no debe analizarse únicamente mediante el precio medio por metro cuadrado. También deben considerarse:
La relación entre ingresos y coste residencial.
La disponibilidad efectiva de vivienda.
La concentración territorial de la demanda.
La capacidad de acceso a financiación.
La creación de nuevos hogares.
La producción de vivienda nueva.
La existencia de inmuebles que no pueden comercializarse con normalidad.
Millennials y jóvenes adultos: una generación que retrasa el acceso
La dificultad de acceso afecta especialmente a los jóvenes y a buena parte de la generación millennial.
La Encuesta de Condiciones de Vida de 2025 muestra que, entre las personas de 26 a 34 años que convivían con sus padres, el 48,7 % de quienes tenían menores ingresos señalaba como motivo principal que no podía permitirse alquilar o comprar una vivienda. Incluso entre los jóvenes con mayores ingresos, este porcentaje alcanzaba el 30 %.
La dificultad no responde exclusivamente al precio de compra. El acceso exige habitualmente ahorro previo, estabilidad laboral, capacidad de endeudamiento y unos ingresos suficientes para superar los criterios financieros aplicados por las entidades de crédito.
Quienes no pueden comprar se desplazan hacia el alquiler. Pero, en las zonas donde se concentra el empleo y la actividad económica, el mercado arrendaticio también presenta una disponibilidad limitada y una elevada competencia entre potenciales inquilinos.
Esta situación retrasa la emancipación, prolonga la convivencia familiar y reduce la capacidad de desarrollar proyectos residenciales independientes.
El denominado “alquiler imposible” no describe necesariamente la ausencia total de viviendas. Describe una desconexión entre el parque disponible, las condiciones económicas de acceso y la capacidad real de pago de una parte de la población.
Un déficit estructural de vivienda
La presión no es coyuntural.
Durante los últimos años, la formación de hogares ha avanzado más rápidamente que la producción de vivienda nueva. El Banco de España estimó que la diferencia acumulada entre la creación neta de hogares y la nueva producción residencial podía situar el déficit de vivienda nueva en torno a las 600.000 unidades en 2025.
Esta estimación debe interpretarse como una aproximación agregada. El desequilibrio no se distribuye de manera uniforme por todo el territorio. Se concentra especialmente en áreas metropolitanas, zonas con fuerte creación de empleo y destinos con elevada presión turística o demográfica.
Además, aumentar la oferta requiere tiempo. La promoción residencial depende de factores como:
Disponibilidad de suelo finalista.
Planeamiento urbanístico.
Concesión de licencias.
Financiación de los proyectos.
Costes de construcción.
Mano de obra disponible.
Viabilidad económica de cada desarrollo.
Por ello, incluso cuando se adoptan medidas para aumentar la producción, su impacto no es inmediato.
El propio Banco de España ha señalado que la producción de vivienda nueva permanece en niveles modestos frente a la fortaleza de la demanda, generando déficits concentrados en determinados territorios.
El mercado visible y el mercado invisible
La conversación pública suele centrarse en el mercado visible.
Es el mercado formado por las viviendas anunciadas en portales, las promociones de obra nueva, los alquileres disponibles, las compraventas formalizadas y los precios publicados.
Pero junto a él existe otro mercado menos evidente: el de los activos residenciales que existen, pero no pueden incorporarse inmediatamente a la oferta efectiva.
Una vivienda puede figurar registralmente como activo inmobiliario y, al mismo tiempo, no estar preparada para ser vendida, rehabilitada, alquilada o entregada a un nuevo usuario.
Entre ambos estados existe un proceso que puede requerir:
Revisión jurídica y registral.
Recuperación o regularización de la posesión.
Resolución de incidencias documentales.
Coordinación con administraciones, propietarios o terceros.
Evaluación técnica del inmueble.
Adecuación o rehabilitación.
Definición de una estrategia comercial.
Ejecución de una salida ordenada.
La diferencia entre vivienda existente y vivienda realmente disponible es esencial para comprender el funcionamiento del mercado residencial.
¿Qué son los activos residenciales bloqueados?
“Activo residencial bloqueado” no es una categoría jurídica única ni una clasificación estadística oficial. Es una forma de describir aquellos inmuebles cuya incorporación al mercado se encuentra condicionada por incidencias que deben resolverse previamente.
El bloqueo puede tener distintos orígenes.
Complejidad jurídica
Puede existir documentación pendiente, falta de correspondencia entre la situación registral y la realidad del inmueble, procedimientos judiciales, cargas o conflictos de titularidad.
Falta de posesión efectiva
El propietario puede no disponer materialmente del inmueble, lo que impide visitarlo, valorarlo con precisión, rehabilitarlo o comercializarlo en condiciones ordinarias.
Deterioro técnico
Algunos activos requieren obras de adecuación, reparación o rehabilitación antes de poder regresar al mercado.
Complejidad administrativa
Licencias, documentación catastral, certificados, suministros o expedientes administrativos pueden retrasar la comercialización.
Falta de estrategia operativa
En determinadas carteras, el problema no reside en un único inmueble, sino en la necesidad de coordinar múltiples activos, proveedores, expedientes jurídicos y decisiones de venta dentro de un plan común.
Estas situaciones explican por qué un descuento aparente no representa necesariamente una oportunidad inmediata. El valor depende de la capacidad para identificar las incidencias, estimar sus costes, determinar los plazos y ejecutar una estrategia viable.
La vivienda bloqueada no equivale automáticamente a nueva oferta
La recuperación de activos residenciales puede contribuir a que determinadas viviendas vuelvan al mercado, pero conviene evitar una interpretación simplificada.
No todo activo bloqueado puede regularizarse rápidamente.
No todos los inmuebles están situados en las áreas donde existe mayor demanda.
No todas las actuaciones terminan en alquiler.
Y no todos los procesos resultan económicamente viables.
Por eso, la gestión de estos activos no debe presentarse como una solución total a la crisis de vivienda, sino como una parte específica del funcionamiento del mercado.
El déficit residencial requiere políticas de suelo, construcción, rehabilitación, vivienda asequible, seguridad jurídica y planificación territorial. Paralelamente, la recuperación profesional de activos existentes puede ayudar a reducir ineficiencias y reincorporar determinados inmuebles al circuito económico.
Kalima AM y la gestión profesional de activos residenciales complejos
Kalima AM desarrolla una estrategia especializada en el mercado residencial español, centrada en activos que requieren análisis profundo, gestión operativa y ejecución disciplinada.
Su trabajo comienza antes de la adquisición.
Cada oportunidad debe analizarse desde diferentes dimensiones:
Situación jurídica y posesoria.
Estado técnico del activo.
Valoración económica.
Costes de regularización.
Plazos estimados.
Liquidez potencial.
Estrategia de comercialización.
Riesgos específicos del expediente.
Encaje dentro de una cartera diversificada.
Tras el análisis, la gestión puede incluir regularización documental, recuperación posesoria, coordinación jurídica, adecuación técnica, seguimiento del activo y preparación de una estrategia de salida.
El objetivo no consiste simplemente en adquirir inmuebles con incidencias. Consiste en determinar qué complejidad puede gestionarse, qué recursos requiere y si existe una vía razonable para preparar el activo para su futura comercialización.
Kalima AM se posiciona así como una firma especializada en transformar situaciones inmobiliarias complejas en procesos gestionados profesionalmente, cubriendo desde la identificación de oportunidades hasta la monetización mediante la desinversión.
RESI ETI: la estrategia inmobiliaria materializada en un instrumento cotizado
La estrategia desarrollada por Kalima AM se materializa en RESI ETI, un instrumento cotizado que indexa una estrategia inmobiliaria centrada en carteras residenciales españolas.
RESI ETI ofrece exposición a una estrategia basada en la adquisición selectiva y gestión activa de activos que pueden presentar irregularidades jurídicas, incidencias posesorias u otras situaciones que requieren una due diligence técnica, legal y de valoración. Kalima AM actúa como gestor de cartera, encargándose de crear, gestionar y optimizar la cartera inmobiliaria vinculada a la estrategia.
Esta estructura permite diferenciar dos funciones:
Kalima AM analiza y gestiona la estrategia inmobiliaria.
RESI ETI constituye el instrumento cotizado que indexa dicha estrategia.
RESI ETI es adquirible a través de Portfolio Stock Exchange.
ISIN: FR001400SZ45
El instrumento presenta riesgos de mercado, liquidez, crédito y ejecución. La existencia de una estrategia profesional no elimina la posibilidad de pérdida ni garantiza que los activos puedan regularizarse o desinvertirse en los plazos previstos.
Más allá del alquiler imposible
La crisis de vivienda española tiene una dimensión visible: precios elevados, alquileres tensionados y dificultades crecientes de acceso.
Pero también tiene una dimensión menos visible: activos que existen, aunque no están disponibles para su uso o comercialización inmediata.
Entender esta segunda dimensión permite analizar el mercado con mayor precisión.
La solución al déficit residencial exige aumentar la oferta, mejorar la planificación, facilitar la rehabilitación y desarrollar políticas adaptadas a las necesidades de cada territorio. Al mismo tiempo, requiere especialistas capaces de trabajar sobre activos cuya complejidad jurídica, posesoria o técnica impide su circulación normal.
En este contexto, la gestión profesional no crea vivienda nueva, pero puede contribuir a que determinados activos dejen de estar bloqueados y vuelvan a formar parte del mercado.
Esa es la función que desarrolla Kalima AM: analizar la complejidad, estructurar un plan de actuación y ejecutar una estrategia inmobiliaria con criterio profesional.
Conoce la estrategia de Kalima AM
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RESI ETI es un instrumento cotizado que indexa la estrategia de inversión inmobiliaria de Kalima AM.
Adquirible a través de Portfolio Stock Exchange.
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