El mercado inmobiliario español sigue tensionado en 2026 por el alza de precios, la escasez de oferta y la demanda sostenida.
El precio de la vivienda en España subió un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026.
La oferta sigue siendo insuficiente frente a la creación de nuevos hogares y la demanda residencial.
Kalima AM desarrolla una estrategia inmobiliaria especializada que se materializa en RESI ETI, un instrumento cotizado que indexa dicha estrategia.
Un mercado inmobiliario que sigue bajo presión
El mercado inmobiliario español entra en 2026 con una tensión clara: los precios siguen subiendo, la oferta disponible continúa limitada y la demanda mantiene una fortaleza significativa.
Según el Instituto Nacional de Estadística, el Índice de Precios de Vivienda aumentó un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva subió un 9,1%, mientras que la vivienda de segunda mano avanzó un 13,5%. Además, los precios crecieron un 3,5% frente al trimestre anterior.
Este comportamiento confirma que el ajuste del mercado no está llegando por el lado del precio. Al contrario, la vivienda sigue encareciéndose en un entorno marcado por una oferta insuficiente, una demanda residencial sólida y un acceso cada vez más complejo para muchos compradores.
La vivienda de segunda mano gana peso en un contexto de baja oferta nueva
Uno de los rasgos más relevantes del ciclo actual es el peso de la vivienda de segunda mano. En 2025, el Consejo General del Notariado registró un crecimiento del 4,4% en la compraventa de viviendas, un aumento del 7,5% en el precio medio por metro cuadrado y una subida del 13,7% en los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda.
La lectura es clara: la actividad no se ha detenido, pero el mercado se apoya de forma importante en el stock existente. Esto ocurre porque la producción de vivienda nueva no avanza al mismo ritmo que la demanda.
CaixaBank Research también apunta a esta misma tensión estructural. En su análisis de marzo de 2026, señala que en 2025 se registraron 714.200 compraventas de viviendas, con un crecimiento del 11,5%, tras el avance del 9,7% registrado en 2024.
El problema no es únicamente que haya demanda. El problema es que la oferta no está respondiendo con suficiente rapidez.
La falta de producto terminado limita el equilibrio del mercado
BBVA Research estima que el saldo migratorio anual de 550.000 personas mantendrá la creación de hogares cerca de las 200.000 unidades, una cifra que supera ampliamente la producción de vivienda. También prevé que el precio de la vivienda crezca un 10,2% en 2026 y un 6,8% en 2027, mientras que las ventas podrían caer un 1,6% en 2026 por la falta de producto terminado.
Este punto es clave. El mercado no está simplemente caro por una dinámica especulativa aislada. Está tensionado porque hay una brecha entre necesidad residencial, capacidad de producción, disponibilidad de suelo, financiación, tiempos administrativos y producto final accesible.
En paralelo, el alquiler también refleja esa presión. Idealista situó el precio del alquiler en España en 15,1 €/m² en mayo de 2026, con un incremento interanual del 4%.
La presión, por tanto, no se concentra solo en la compra. También se traslada al alquiler, especialmente en mercados urbanos y zonas con fuerte demanda residencial.
Tipos de interés, financiación y demanda solvente
La financiación hipotecaria también muestra una señal relevante. En enero de 2026, el INE registró 40.273 hipotecas sobre viviendas, un 6,3% más en tasa anual. El importe medio aumentó un 8,6%, hasta 165.677 euros, y el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,87%.
Estos datos indican que sigue existiendo demanda financiada, aunque el acceso no es homogéneo. Para muchos hogares, el aumento de precios exige más ahorro previo, mayor endeudamiento relativo o búsqueda de alternativas fuera de las zonas más tensionadas.
En este contexto, el mercado inmobiliario español no solo plantea un debate sobre precios. También plantea un debate sobre acceso, gestión profesional y capacidad de identificar segmentos donde el valor no depende únicamente de comprar un activo en mercado abierto.
Donde hay fricción, también hay necesidad de gestión especializada
La situación actual abre espacio para estrategias que no dependen solo de comprar vivienda terminada a precios de mercado.
En un mercado con escasez de oferta, presión de precios y activos con distintos grados de complejidad operativa, la capacidad de análisis se vuelve determinante. No todos los activos inmobiliarios tienen el mismo perfil. Algunos requieren gestión jurídica, análisis técnico, regularización, rehabilitación, negociación o procesos de desinversión bien estructurados.
Aquí es donde entra el enfoque de Kalima Asset Management.
Kalima AM trabaja sobre una estrategia inmobiliaria especializada en España, centrada en la identificación, análisis y gestión de activos residenciales con situaciones jurídico-posesorias. Su modelo no se limita a adquirir activos. Integra fases de análisis, gestión operativa, resolución de complejidades, adecuación del activo y salida comercial.
En un mercado donde el acceso directo a vivienda puede ser cada vez más exigente, este tipo de estrategia busca capturar ineficiencias específicas dentro del mercado inmobiliario residencial.
De la estrategia inmobiliaria al instrumento cotizado: RESI ETI
La estrategia de Kalima AM se materializa a través de RESI ETI, un instrumento cotizado que indexa dicha estrategia inmobiliaria.
RESI ETI permite que una estrategia vinculada al mercado inmobiliario español se estructure dentro de un instrumento financiero cotizado. En este caso, Kalima AM aporta la capa de conocimiento inmobiliario: selección de activos, análisis jurídico-posesorio, gestión operativa y seguimiento de la estrategia.
Por su parte, “altarius ETI” aporta el marco de estructuración, emisión y cotización del instrumento, permitiendo que la estrategia se canalice a través de una estructura con ISIN, documentación regulatoria y admisión a negociación en mercado.
La diferencia es importante. El inversor no compra directamente un inmueble. Accede a una estrategia inmobiliaria indexada mediante un instrumento cotizado, sujeto a su documentación, riesgos, condiciones de mercado y restricciones aplicables.
Por qué este enfoque encaja con el ciclo actual
El mercado inmobiliario español en 2026 muestra tres realidades:
Los precios siguen subiendo, especialmente en vivienda de segunda mano.
La oferta nueva sigue siendo insuficiente frente a la creación de hogares.
El acceso directo al mercado inmobiliario requiere cada vez más capital, gestión y conocimiento especializado.
Bajo este contexto, estrategias como la de Kalima AM buscan operar donde el mercado presenta fricciones: activos con complejidad, procesos que requieren gestión profesional y situaciones donde el valor potencial depende de una ejecución disciplinada.
RESI ETI traslada esa estrategia a una estructura cotizada. Esto no elimina los riesgos propios del mercado inmobiliario ni los riesgos del instrumento. Sin embargo, permite observar cómo una estrategia especializada puede pasar del terreno operativo a una arquitectura financiera documentada.
Riesgos y limitaciones
Invertir en instrumentos cotizados vinculados a estrategias inmobiliarias implica riesgos. El valor del instrumento puede fluctuar y dependerá, entre otros factores, de la evolución de la estrategia subyacente, la liquidez del mercado, los costes asociados, la valoración de los activos, los plazos de ejecución, los riesgos jurídicos, los riesgos operativos y las condiciones generales del mercado inmobiliario.
La existencia de una estructura cotizada no garantiza rentabilidad, liquidez permanente ni preservación del capital. Cualquier decisión de inversión debe basarse en la documentación oficial del instrumento y en el análisis individual del perfil de riesgo del inversor.
En resumen
El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de alta presión estructural. No basta con mirar el precio medio por metro cuadrado. Hay que analizar oferta, demanda, financiación, creación de hogares, disponibilidad de activos y capacidad de gestión.
En este entorno, Kalima AM representa un enfoque especializado sobre una parte concreta del mercado inmobiliario: activos residenciales con complejidad jurídico-posesoria. RESI ETI, por su parte, refleja cómo esa estrategia puede indexarse mediante un instrumento cotizado, conectando la gestión inmobiliaria especializada con una estructura financiera accesible a través de mercado.
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