Tras el rechazo de los decretos de vivienda y la aprobación de nuevas medidas, el debate inmobiliario vuelve a situar frente a frente a propietarios e inquilinos. Sin embargo, los datos revelan una realidad más compleja: buena parte del mercado residencial español depende de particulares y recuperar viviendas con incidencias puede ser una pieza importante para mejorar el aprovechamiento del parque inmobiliario.
La vivienda en España: un mercado bajo presión
¿Y si el principal problema de la vivienda en España no fuera quién acumula más propiedades, sino cómo conseguir que las viviendas disponibles puedan utilizarse?
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los mayores desafíos económicos y sociales de España. El encarecimiento de los inmuebles, la escasez de oferta en determinadas ciudades y las dificultades de acceso a la financiación afectan tanto a quienes buscan comprar su primera vivienda como a quienes dependen del alquiler.
A esta situación se suma la incertidumbre regulatoria. El 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados rechazó dos reales decretos-leyes que incluían medidas sobre prórrogas de alquiler, protección de hogares vulnerables, incentivos fiscales y restricciones a determinadas adquisiciones inmobiliarias.
Sin embargo, el debate legislativo no terminó ahí. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó dos nuevos decretos. El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre. Ambos siguen sujetos a convalidación parlamentaria.
Esta sucesión de decisiones introduce nuevas variables para propietarios, inquilinos y operadores inmobiliarios, en un mercado donde la estabilidad contractual y la previsibilidad jurídica resultan fundamentales.
Pero hay un aspecto que merece especial atención: la vivienda española está mucho más vinculada al patrimonio de las familias de lo que habitualmente se refleja en el debate público.
El 92% de las viviendas en alquiler está en manos de particulares, no de fondos
Una parte importante de la discusión sobre el mercado inmobiliario español gira alrededor de los grandes fondos de inversión y su influencia en los precios de la vivienda.
Aunque estos actores pueden tener una presencia relevante en determinados mercados locales, su peso agregado es minoritario frente al de los propietarios particulares.
Según los datos del Banco de España correspondientes a 2021, recogidos por 20minutos, aproximadamente el 92% de las viviendas en alquiler pertenecía a personas físicas, frente al 8,1% que estaba en manos de sociedades y otras entidades.
Por su parte, el programa Espejo Público de Antena 3 destacaba el 2 de octubre que la edad media de los arrendadores particulares se situaba en torno a los 59 años.
Este dato ayuda a comprender una realidad que a menudo pasa desapercibida: para muchas familias, una vivienda alquilada representa una fuente complementaria de ingresos, un ahorro acumulado durante décadas o un respaldo económico para la jubilación.
Además, según el Banco Central Europeo, aproximadamente el 67% del patrimonio neto de los hogares españoles está vinculado a activos inmobiliarios, una proporción superior a la media de la zona euro.
Sin embargo, conviene distinguir entre pequeños propietarios y particulares que gestionan varias viviendas. Un estudio publicado en abril de 2026 por el Ministerio de Consumo, en colaboración con el CSIC, señala que los propietarios con una única vivienda alquilada representan aproximadamente el 39% del parque de alquiler habitual, considerando también empresas, entidades públicas y otros arrendadores.
Por tanto, que el mercado esté mayoritariamente en manos de particulares no significa que todas las viviendas pertenezcan a pequeños propietarios con un único inmueble.
Esta distinción es fundamental para comprender la estructura real del mercado y diseñar respuestas adaptadas a sus diferentes participantes.
¿Cómo afecta la situación actual a los propietarios y a quienes buscan vivienda?
El rechazo inicial de los decretos y la posterior aprobación de nuevas disposiciones han reabierto el debate sobre el equilibrio entre la protección del inquilino y los derechos del propietario.
Las medidas persiguen reforzar la estabilidad residencial y proteger a quienes atraviesan situaciones de vulnerabilidad. No obstante, también plantean interrogantes sobre su aplicación y sus posibles efectos en la oferta de alquiler.
Para los pequeños propietarios, los principales desafíos se relacionan con la previsibilidad de los contratos, los costes de mantenimiento, la recuperación de los inmuebles y la gestión de eventuales impagos.
Para los inquilinos, las dificultades se concentran en encontrar viviendas disponibles a precios compatibles con sus ingresos, mantener la estabilidad de su residencia y afrontar las exigencias económicas de nuevos contratos.
En este contexto, el Real Decreto-ley 29/2026 contempla, bajo determinadas condiciones, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para ciertos contratos de vivienda habitual, así como mecanismos de protección y actuación administrativa ante situaciones de vulnerabilidad.
Estas disposiciones pueden ofrecer mayor estabilidad a determinados hogares. Al mismo tiempo, algunos operadores advierten del riesgo de que una regulación percibida como incierta influya en las decisiones de los propietarios sobre la puesta en alquiler de sus viviendas.
No obstante, la relación entre regulación y disponibilidad de vivienda no puede reducirse a una única causa. También intervienen factores estructurales como la construcción insuficiente, la localización de la demanda, la financiación y el estado del parque residencial.
La cuestión de fondo es cómo conseguir que propietarios e inquilinos dispongan de seguridad jurídica, mientras se amplía la cantidad de viviendas realmente disponibles.
No solo necesitamos construir viviendas: también recuperar las existentes
Cuando se analiza la escasez de vivienda en España, gran parte de la atención se concentra en la promoción de nuevas construcciones.
La obra nueva resulta necesaria para responder al crecimiento de los hogares y a la demanda acumulada. Sin embargo, existe otra dimensión del mercado que también merece atención: los inmuebles residenciales que no pueden incorporarse con normalidad al mercado por incidencias jurídicas, técnicas o de gestión.
En España existen activos adjudicados por entidades financieras, inmuebles con problemas registrales, propiedades pendientes de regularización y viviendas que requieren intervenciones técnicas antes de poder comercializarse.
No todos estos inmuebles están vacíos ni todos pueden recuperarse inmediatamente. Algunos presentan situaciones posesorias complejas que exigen procedimientos legales, análisis individualizados y, cuando corresponde, soluciones de mediación.
Su recuperación no depende únicamente de invertir capital. Requiere conocimiento jurídico, coordinación operativa y una evaluación rigurosa de los riesgos.
Resolver esas situaciones puede permitir que determinados inmuebles recuperen su funcionalidad y vuelvan a participar en el mercado residencial.
En este contexto de oferta limitad; aprovechar mejor el parque inmobiliario existente constituye una línea de actuación complementaria a la construcción de nuevas viviendas.
Kalima AM: dar una segunda vida a los inmuebles mediante una gestión especializada
Esta realidad conecta directamente con el modelo de gestión de Kalima Asset Management.
Kalima AM desarrolla estrategias de inversión inmobiliaria centradas en activos inmobiliarios que presentan situaciones especiales y requieren un proceso de análisis, regularización y gestión profesionalizada.
Su actividad no consiste únicamente en identificar propiedades con potencial económico, sino en abordar las dificultades que condicionan su recuperación y posterior comercialización.
El proceso comienza con una evaluación integral del inmueble, incluyendo su situación jurídica, sus características técnicas, su valoración económica y los riesgos asociados.
A partir de ese diagnóstico, se establece una estrategia específica que puede contemplar regularización documental, resolución de incidencias, rehabilitación o acondicionamiento y posterior venta, según las características de cada activo.
De esta forma, Kalima AM trabaja para transformar inmuebles con dificultades de gestión en activos residenciales que puedan recuperar su utilidad económica y habitacional.
Una dimensión social más allá de la inversión inmobiliaria
Recuperar una vivienda no debería analizarse exclusivamente desde su valor financiero. También importa el papel que ese inmueble puede desempeñar dentro de su entorno.
Cuando una propiedad con incidencias logra regularizar y volver al mercado, puede recuperar una función residencial que anteriormente estaba limitada o bloqueada.
Además, el tratamiento de situaciones jurídico-posesorias requiere considerar las circunstancias de las personas involucradas, respetar sus derechos y actuar conforme a los procedimientos legales aplicables.
En este ámbito, Kalima AM cuenta con una estructura operativa especializada y con la experiencia de su servicer, Ahora Asset Management, que dispone del programa de mediación social +SOCIAL, orientado a abordar de manera socialmente responsable determinados conflictos relacionados con la vivienda.
Este enfoque reconoce que la gestión inmobiliaria puede incorporar, junto a sus objetivos económicos, mecanismos de resolución de conflictos y atención a situaciones humanas complejas.
Es importante precisar que la recuperación de un activo no garantiza por sí sola la creación de vivienda asequible ni equivale a construir una vivienda nueva. Su contribución debe valorarse en función de los resultados concretos de cada actuación.
Dar una segunda vida a un inmueble significa trabajar para recuperar su funcionalidad, resolver las incidencias que lo afectan y facilitar su posible reincorporación al mercado residencial.
Inversión inmobiliaria y gestión profesional: una respuesta desde la especialización
La situación actual también pone de relieve la diferencia entre adquirir una vivienda de forma individual y desarrollar una estrategia profesionalizada sobre una cartera inmobiliaria.
Mientras que la inversión directa implica asumir la gestión y los riesgos de un inmueble concreto, una estrategia de cartera permite abordar distintos activos bajo procesos de análisis y seguimiento especializados.
Kalima AM aplica este enfoque en el mercado residencial español, gestionando activos con diferentes características y situaciones jurídico-posesorias.
Su estrategia inmobiliaria se encuentra vinculada a RESI ETI, un instrumento financiero cotizado que indexa dicha estrategia y permite acceder a ella mediante Portfolio Stock Exchange, con ISIN FR001400SZ45.
Este modelo conecta la gestión profesional de activos residenciales con una estructura de inversión cotizada, aunque mantiene riesgos jurídicos, operativos, inmobiliarios y financieros que deben ser evaluados.
La especialización no elimina la incertidumbre del mercado, pero permite abordarla mediante criterios de análisis, planificación y ejecución.
El futuro de la vivienda exige más oferta, estabilidad y capacidad de gestión
El debate actual sobre la vivienda en España no debería limitarse a enfrentar a propietarios e inquilinos, ni a atribuir toda la presión del mercado a los grandes fondos de inversión.
Los datos muestran una realidad más diversa: millones de familias tienen parte de su patrimonio vinculado a la vivienda, mientras otras encuentran dificultades crecientes para acceder a ella.
Las respuestas requieren una combinación de políticas públicas, seguridad jurídica, nueva construcción, protección de hogares vulnerables y mayor capacidad para recuperar activos residenciales existentes.
En ese escenario, la gestión inmobiliaria especializada puede desempeñar un papel complementario.
Porque el reto de la vivienda en España no consiste únicamente en construir más, sino también en conseguir que los inmuebles existentes puedan recuperar su función.
Desde Kalima AM, trabajamos en esa dimensión del mercado: analizar activos complejos, gestionar sus incidencias y desarrollar estrategias que permitan darles una segunda vida.
Conoce nuestro modelo de gestión inmobiliaria y nuestra estrategia residencial en kalima.es.
Fuentes de información
Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni una oferta de adquisición de instrumentos financieros. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido.
Información actualizada al 9 de octubre de 2026. La situación legislativa descrita está sujeta a la evolución del procedimiento parlamentario.