El saneamiento del balance bancario en España ha entrado en una nueva fase. Según los datos publicados recientemente, CaixaBank ha reducido en más de un 53 % la cartera de activos inmobiliarios adjudicados heredada de Bankia desde 2021, hasta situarla en 1.156 millones de euros a septiembre de 2025, muy cerca de los niveles previos a la fusión.
En paralelo, Unicaja ha recortado su cartera de adjudicados hasta unos 715 millones, un 21 % menos que a cierre de 2024 y un 30 % menos que un año antes.
Detrás de estas cifras hay algo más que una buena noticia contable:
- La banca cotizada está dejando atrás el “ladrillo tóxico” de la crisis y posterior fusión de entidades.
- El mercado inmobiliario español se está redistribuyendo hacia vehículos especializados y gestoras independientes.
- Para actores como Kalima AM, se abre un espacio donde la clave ya no es “quitarse activos del balance”, sino gestionarlos con método, especialización y visión de cartera.
Qué nos dice el movimiento de CaixaBank y Unicaja
Los datos divulgados a partir de la información de Expansión muestran tres tendencias claras:
- Reducción acelerada de activos problemáticos
- Caídas superiores al 50 % en carteras de adjudicados heredados de la crisis y de operaciones corporativas.
- Objetivo explícito de acercar el stock de activos improductivos a cero en los próximos ejercicios.
- Mejora de las métricas de riesgo
- Coste de riesgo en torno al 0,24 % y ratio de morosidad cerca del 2,3 %, con coberturas de morosidad del 70 %–72 % en el caso de CaixaBank.
- Menor consumo de capital por riesgo inmobiliario y más capacidad para financiar economía real.
- Traslado del riesgo hacia el mercado institucional
- Ventas de carteras a fondos internacionales y plataformas especializadas en NPLs y REOs, en línea con la tendencia que desde 2012 ha movido más de 260.000 millones de euros en activos tóxicos en España. [Cinco Días]
En otras palabras: la banca limpia sus balances; el riesgo y el potencial de valor pasan a manos de gestores especializados.
El nuevo mapa: menos “banco malo”, más gestión profesional
El ciclo actual es muy distinto al de la crisis financiera de 2008:
- Entonces, el foco estaba en crear vehículos masivos de contención (Sareb, joint ventures con grandes fondos, etc.). [Wikipedia+1]
- Hoy, el énfasis está en segmentar y profesionalizar la gestión del activo final:
- Viviendas con incidencias jurídico-posesorias.
- Inmuebles adjudicados en zonas con demanda estructural de vivienda.
- Cartera granular distribuida por todo el territorio.
Este cambio implica que el reto ya no es solo macro (quitar riesgo del sistema bancario), sino micro y operativo: ¿Quién conoce de verdad cada activo, su situación jurídica, su contexto de barrio, su potencial de reposicionamiento y venta?
Es aquí donde entra en juego el modelo de gestores como Kalima AM.
Por qué la limpieza bancaria crea oportunidades... pero no para cualquiera
El titular “CaixaBank se deshace de casi todo el ladrillo tóxico” puede llevar a pensar que el problema se ha acabado. La realidad es más matizada:
- Los activos no desaparecen: cambian de manos.
- Lo que sale del balance del banco entra en:
- Fondos internacionales.
- Vehículos alternativos.
- Gestoras especializadas como Kalima AM.
El riesgo sigue existiendo, pero ahora está más concentrado en actores que tienen la capacidad (y el mandato) de gestionarlo.
Para que esa transición sea saludable para el sistema y para los inversores finales, hacen falta tres cosas:
- Especialización real, no solo capital
- Comprar carteras con descuento no es suficiente.
- Sin capacidad de ejecución jurídica y operativa, el descuento se convierte en riesgo acumulado.
- Estructuras de inversión claras y transparentes
- Vehículos que definan de forma explícita:
- Estrategia.
- Tipo de activos.
- Horizonte temporal.
- Políticas de reporting y gobernanza.
- Vehículos que definan de forma explícita:
- Disciplina de riesgo y de salida
- No basta con adquirir y esperar.
- Hay que marcar hitos: recuperación de posesión, estabilización, adecuación y venta.
Es precisamente en estos tres puntos donde Kalima AM ha construido su propuesta de valor.
Dónde encaja Kalima AM en este nuevo ciclo
Mientras la banca se centra en reducir exposición y cumplir objetivos regulatorios, Kalima AM se posiciona en el siguiente eslabón de la cadena:
- Recibir el testigo de carteras complejas
- Cartera granular de viviendas con distintas incidencias jurídico-posesorias.
- Activos procedentes de entidades financieras, servicers y procesos de rotación institucional.
- Aplicar una gestión especializada que la banca no puede replicar internamente
- Equipos dedicados a:
- Análisis jurídico-posesorio activo por activo.
- Trabajo de campo y conocimiento territorial.
- Planes de adecuación física y reposicionamiento.
- Metodología basada en tres etapas:
- Identificar los activos con tesis de inversión clara.
- Regularizar su situación jurídica y operativa.
- Revalorizar y desinvertir de forma ordenada.
- Equipos dedicados a:
- Ofrecer exposición diversificada al inversor
- A través de estructuras como RESI ETI, que permite acceder a carteras de activos gestionados por Kalima AM desde un instrumento cotizado, regulado y con reporting periódico.
- El inversor no depende del resultado de un “piso problemático”, sino del comportamiento conjunto de una cartera inmobiliaria especializada.
En resumen: mientras los bancos hablan en miles de millones y ratios de riesgo sobre su balance, Kalima AM habla de viviendas concretas, expedientes jurídicos y planes de negocio activos.
La lectura estratégica para Kalima AM
El saneamiento de CaixaBank y Unicaja no es solo una noticia de banca; es una señal clara de hacia dónde se mueve el mercado:
- Menos ladrillo tóxico en balance bancario.
- Más activos complejos en manos de gestores especializados.
- Mayor necesidad de modelos profesionales que conecten ese activo con el inversor de forma responsable.
Para Kalima AM, esto refuerza tres convicciones:
- El mercado inmobiliario especial no va a desaparecer; se está transformando.
- El valor no está en el titular del descuento, sino en la capacidad de ejecución.
- La combinación de know-how operativo y vehículos estructurados como RESI ETI es una pieza clave para que este mercado se desarrolle de forma sostenible para todos los actores.
La “limpieza acelerada del ladrillo tóxico” por parte de la banca no es el final de la historia, sino el principio de una nueva etapa:
- Los balances de las entidades ganan solidez.
- El riesgo inmobiliario complejo migra hacia gestores especializados.
- Los inversores que quieran participar en este segmento deberán hacerlo a través de estructuras profesionales y transparentes, no de operaciones aisladas.
En ese contexto, Kalima AM se posiciona como un actor que no solo entiende la herencia de la crisis y las fusiones bancarias, sino que ha construido una forma concreta de trabajar con ella: transformar activos complejos en carteras gestionadas con rigor, disciplina y visión de largo plazo.
Fuentes:
Montoro del Val, A. (2025, 7 de noviembre). CaixaBank se deshace de casi todo el ladrillo tóxico heredado de Bankia. Expansión. https://www.expansion.com/empresas/banca/2025/11/07/690d1467e5fdea31178b458f.html
Redacción. (2025, 7 de noviembre). CaixaBank reduce casi por completo su cartera de ladrillo tóxico heredada de Bankia. Business People. https://business-people.es/economia/finanzas/caixabank-reduce-casi-por-completo-su-cartera-de-ladrillo-toxico-heredada-de-bankia/
Simón, A. (2025, 8 de enero). La venta de activos tóxicos bancarios ligados al ladrillo llegará a unos 13.000 millones en 2025. Cinco Días. https://cincodias.elpais.com/companias/2025-01-08/la-venta-de-activos-toxicos-bancarios-ligados-al-ladrillo-llegara-a-unos-13000-millones-en-2025.html