Quién está detrás de las carteras de viviendas en situación irregular y cómo trabajamos para transformarlas en valor sostenible.
En el mercado inmobiliario español hay un segmento del que casi nadie quiere hablar, pero que impacta a miles de propietarios, entidades financieras e inversores: las viviendas en situaciones jurídico-posesorias especiales. Pisos sin posesión, inmuebles ocupados sin derecho, conflictos de titularidad o incidencias registrales forman ya parte de la oferta habitual, no de una anécdota.
Para unos, son un problema. Para otros, un simple descuento en un portal inmobiliario. Para Kalima Asset Management (Kalima AM), solo tienen sentido si se abordan con método, equipo y disciplina de gestión.
Este artículo explica quién está detrás de esa gestión, cómo pensamos la inversión y por qué creemos que este segmento del mercado inmobiliario exige estructuras profesionales, no soluciones improvisadas.
Quién es Kalima AM
Kalima AM es una gestora independiente especializada en carteras inmobiliarias en situaciones especiales en España, procedentes principalmente de:
- Entidades financieras
- Servicers inmobiliarios
- Carteras institucionales que necesitan rotar activos complejos
Nuestro foco no son los “pisos ganga” ni la operación aislada y oportunista. Nuestro foco son las estrategias de cartera sobre activos que requieren:
- Trabajo jurídico
- Gestión operativa en territorio
- Visión financiera de medio y largo plazo
Lo que no somos:
- No somos una inmobiliaria tradicional que comercializa viviendas al uso.
- No somos un servicer, aunque trabajamos de forma estrecha con ellos.
- No hacemos especulación rápida sobre un único inmueble.
Lo que sí somos:
- Una empresa de inversión cuyo trabajo empieza donde termina el anuncio del portal inmobiliario: en la gestión real de la incidencia, la recuperación de la posesión y la puesta en valor del activo.
Kalima AM nace de una convicción sencilla pero exigente: los activos complejos necesitan menos narrativa y más gestión; menos oportunismo y más método.
Nuestro ADN: cómo pensamos la inversión
1. Gestión activa por encima del “descuento”
El precio de entrada importa, pero no lo es todo. En viviendas con incidencias jurídico-posesorias, un gran descuento sin un plan creíble de regularización puede convertirse en un problema mayor que el precio de salida.
Para Kalima AM, el retorno potencial viene de la combinación de:
- Descuento razonable frente a comparables
- Capacidad real de recuperar la posesión y estabilizar el activo
- Plan de adecuación física y reposicionamiento
- Estrategia de desinversión disciplinada
Sin gestión activa, el descuento es solo una cifra sobre el papel.
2. Visión de cartera, no de activo aislado
Uno de los errores más frecuentes del inversor individual es concentrar su riesgo en un único inmueble complejo. Si ese caso se complica, toda la tesis de inversión se tambalea.
Nosotros trabajamos con una lógica distinta:
- Construimos carteras con múltiples activos
- Diversificamos por:
- Localización geográfica
- Tipo de incidencia
- Plazos estimados de resolución
- Analizamos cada activo uno a uno, pero medimos el resultado a nivel portfolio.
El objetivo es que ningún inversor dependa del comportamiento de un solo activo, sino de la evolución global de una cartera gestionada bajo un mismo marco de riesgo.
3. Integración jurídica, operativa y financiera
En Kalima AM no existe una “visión financiera” desconectada de la realidad jurídica y operativa. La inversión solo tiene sentido si estas tres capas se integran:
- Capa jurídica
- Situación posesoria
- Cargas y gravámenes
- Procedimientos abiertos o potenciales
- Capa operativa
- Estado del inmueble y de la comunidad de propietarios
- Contexto de barrio y demanda real
- Proveedores locales y capacidad de ejecución
- Capa financiera
- Escenarios de plazos
- Costes previstos de regularización y adecuación
- Rangos de desinversión razonables
Solo cuando las tres capas encajan, el activo forma parte de una de nuestras carteras.
Qué hacemos exactamente: de activo con incidencias a activo en valor
Nuestro trabajo puede resumirse en tres verbos: identificar, regularizar, revalorizar.
1. Identificar
Las oportunidades llegan, principalmente, de:
- Procesos de desinversión de entidades financieras
- Ventas de carteras de servicers
- Operaciones institucionales donde una parte de los activos presenta incidencias
Aplicamos un filtro inicial que combina: viabilidad jurídica, coherencia con la tesis de inversión y encaje en la cartera (tipología, ubicación, ticket).
2. Regularizar
Una vez adquirido el activo, comienza la parte menos visible pero más determinante:
- Recuperar la posesión siguiendo los cauces legales
- Coordinar actuaciones con administraciones, juzgados y proveedores
- Evaluar el estado físico del inmueble y definir el nivel de adecuación necesario
- Estabilizar la situación desde el punto de vista documental y operativo
3. Revalorizar y desinvertir
Cuando un activo está regularizado y estabilizado, pasa de ser un “problema” a una opción real para:
- Venta como vivienda normalizada dentro del mercado inmobiliario
- Integración en procesos de rotación de cartera más amplios
Un caso típico, simplificado: Vivienda adquirida sin posesión, con ocupantes sin derecho y situación registral limpia. Tras el análisis previo de plazos y costes, se adquiere el activo, se gestiona la recuperación de la posesión, se realizan actuaciones básicas de adecuación y se vende como vivienda habitual en un mercado con demanda real. El valor no se generó solo en el descuento de compra, sino en la capacidad de ejecutar cada fase.
El puente con el inversor: RESI ETI
Toda esta filosofía y forma de trabajar se canaliza, hoy, a través de RESI ETI.
RESI ETI es un Instrumento Cotizado en Bolsa (ETI Alternativo) que indexa la estrategia inmobiliaria de Kalima AM focalizada en viviendas en situaciones especiales en España y que cotiza en Portfolio Stock Exchange. A través de este vehículo, los inversores pueden obtener exposición a:
- Una cartera diversificada de activos gestionados profesionalmente
- Una estrategia que combina descuento de entrada, regularización jurídica y gestión activa
- Una estructura regulada y transparente, con reporting periódico
Nuestra posición en el mercado
El fenómeno de las viviendas con ocupantes sin derecho y activos con incidencias jurídico-posesorias no va a desaparecer en el corto plazo. Forma parte de la realidad del mercado inmobiliario español y seguirá generando retos para:
- Propietarios particulares
- Entidades financieras
- Inversores que entren sin el análisis adecuado
La cuestión ya no es si este mercado existe, sino quién está preparado para gestionarlo con rigor.
Nuestro trabajo no es prometer lo que el mercado no puede dar, sino gestionar con realismo y método un segmento complejo del mercado inmobiliario, convirtiendo la complejidad en valor cuando las condiciones lo permiten.
Si quieres conocer más sobre nuestra estrategia, nuestras carteras y el papel de RESI ETI, puedes visitar kalima.es o contactar con nosotros a través de los canales oficiales de la gestora.