El mercado inmobiliario español atraviesa un fenómeno que ya no es excepcional: el crecimiento acelerado de la venta de viviendas con ocupantes sin derecho. Lo que comenzó como un efecto residual de la crisis de 2008 se ha transformado en un segmento completamente integrado dentro de la oferta nacional.
Según datos citados por COPE (2025), un 3 % de las viviendas a la venta en España presentan incidencias jurídico-posesorias, lo que equivale a más de 23.000 inmuebles anunciados durante el tercer trimestre de 2025. En ciudades como Gerona, Tarragona o Sevilla, este porcentaje alcanza entre el 8 % y el 9 %, reflejando una problemática estructural que afecta a particulares, inversores e instituciones.
Pero detrás de estas cifras hay algo más profundo: riesgos legales, procesos largos y una incertidumbre que solo puede gestionarse adecuadamente mediante equipos especializados.
Un mercado lleno de oportunidades... y trampas legales
Los descuentos de estas viviendas pueden llegar al 50 %, lo que atrae a compradores que ven una oportunidad económica inmediata. Sin embargo, la realidad para muchos nuevos propietarios es muy distinta.
El reportaje de COPE (2025) lo retrata con precisión:
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Jennifer, propietaria en Alicante, lleva años intentando recuperar una vivienda con ocupantes sin derecho que, amparados por la normativa de protección a colectivos vulnerables, han prolongado su permanencia a pesar de existir una sentencia firme de desalojo.
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Sergio, comprador en subasta, descubrió solo después de adquirir su vivienda que no tenía la posesión. Tras meses de trámites, denuncias y medidas de seguridad, logró recuperarla, pero la posibilidad de reocupación sigue latente.
Estos casos no son aislados. Según abogados especializados entrevistados por COPE, los motivos son claros:
- Retrasos procesales por falta de medios en juzgados.
- Procesos de verificación de vulnerabilidad que pueden prolongar la ocupación meses o incluso años.
- Falta de información previa: muchos compradores desconocen la situación real del activo hasta después de la adquisición.
El resultado es siempre el mismo: un riesgo enorme para quien compra sin un análisis técnico y jurídico adecuado.
Por qué este mercado exige gestión profesional
Los activos con incidencias jurídico-posesorias pueden convertirse en oportunidades reales de inversión, pero solo bajo un enfoque profesional que incluya:
✓ Due diligence exhaustiva antes de adquirir cada activo
En Kalima AM aplicamos un proceso de análisis en tres capas:
- Revisión jurídica detallada.
- Evaluación técnica y comercial del inmueble.
- Estudio de viabilidad financiera y temporalidad de resolución.
Este nivel de análisis permite anticipar riesgos, plazos y costes, evitando que el inversor asuma situaciones como las que relata COPE.
✓ Gestión activa y especializada
Recuperar la posesión, coordinar actuaciones legales, evaluar el estado del inmueble y planificar su revalorización requiere:
- Experiencia jurídica
- Estructura y conocimiento territorial
- Relación operativa con servicers y administraciones
- Capacidad financiera y técnica para ejecutar reformas y reposicionamientos
Esto no es algo que un particular pueda hacer solo.
Diversificación para reducir riesgo
Uno de los mayores errores del inversor individual es adquirir un solo inmueble en situación compleja.
En Kalima AM trabajamos bajo una premisa distinta: ningún inversor debe depender del resultado de un único activo.
A través de RESI ETI, nuestro vehículo cotizado, cada inversor participa en carteras completas (como DEVI y CRIMERIBRE), compuestas por activos distribuidos en distintas regiones y con situaciones diversas. Esto permite:
- Reducir la volatilidad de cada operación
- Mitigar el riesgo jurídico individual
- Beneficiarse del comportamiento global del portfolio
La diversificación es, en este mercado, la diferencia entre asumir un riesgo desproporcionado o invertir con seguridad estructural.
Nuestra posición: profesionalidad, rigor y transparencia
El reportaje de COPE evidencia una realidad que llevamos años observando desde Kalima AM: el mercado de activos con incidencias jurídico-posesorias requiere especialización, disciplina operativa y criterio profesional.
No es un mercado para aventureros. No es un mercado para inversores individuales sin respaldo. Es un mercado que exige experiencia.
En Kalima AM gestionamos este tipo de activos con un enfoque claro: ➞ identificar, ➞ regularizar, ➞ revalorizar.
A través de RESI ETI, cualquier inversor —profesional o retail— puede acceder de forma regulada, diversificada y transparente a este tipo de oportunidades, evitando los riesgos que han marcado la experiencia de tantos particulares en España.
El fenómeno de las viviendas con ocupantes sin derecho no desaparecerá a corto plazo. Representa un reto real para miles de propietarios, pero también una oportunidad para modelos profesionales de gestión que sepan transformar la complejidad en valor.
En Kalima AM asumimos ese compromiso: trabajar donde otros no pueden o no quieren, con rigor, experiencia y transparencia.
Para conocer más sobre nuestra estrategia y nuestras carteras: 👉 https://kalima.es
Fuentes consultadas:
- COPE (2025). Comprar un piso ocupado: descuentos tentadores y trampa legal para los nuevos propietarios. https://www.cope.es/programas/fin-de-semana/audios/comprar-piso-ocupado-descuentos-tentadores-trampa-legal-nuevos-propietarios-20251115_3252840.html